研究员:楼市销售端缘何能保持“韧性”

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房地产市场如何保持其“弹性”

每日经济新闻

每位特约评论员李玉佳

最近,国家统计局今年1月至7月发布了房地产行业数据。

今年前7个月,全国房地产开发投资同比增长10.6%,增幅从1月到6月下降0.3个百分点;新开工面积同比增长9.5%,增长率下降0.6个百分点,下降幅度为1 - 6月。扩大0.2个百分点。

此外,1 - 7月,开发企业征地面积同比下降29.4%,比1 - 6月份下降1.9个百分点。从房地产上游(土地收购,启动和投资)的角度来看,自第二季度以来,热点城市房地产调控和融资“双重紧缩”的影响已经开始出现。开发公司对土地征用和新建筑的热情有所下降,导致发展投资增加。速度也下降了。

但是,商品房销售呈现出一定程度的“韧性”,超出了市场预期。 0月17日1至7月,全国商品房销售面积同比下降1.3%,比1 - 5月份下降0.5个百分点,也有所变化。今年4月以来,商品房销售面积继续同比增长。

此前,业内人士普遍预期监管政策收紧,导致市场预期下滑,再加上今年6月抵押贷款利率首次反弹,抵押贷款重新启动控制,7月全国商品房销售可能显着下降。但是,商品房的实际销售额超出了市场预期。

笔者认为,未来商品房销售将保持一定的“弹性”。自2014年以来,“去库存”和“一城一策”的政策基调始终如一。结果,房地产市场整体多元化,同时库存水平也大幅下降。这是商品房销售“可弹性”的主要原因之一。

以国家统计局公布的数据为例,7月份商品房销售面积为4997.6万平方米,同比下降8.4%,比6月底的286万平方米。该数据连续31个月下降,绝对值已降至2014年以来的新低。此外,根据克尔的统计数据,在7月份的29个主要城市中,近70%的城市处于正常范围内在库存消化周期中的12个月,甚至在杭州,宁波和武汉不到4个月。

自4月以来,加强了调控政策,重点发展企业融资方面。例如,房地产贷款已开始配额控制,开发商的直接融资(国内债券,海外债券),信托等全面收紧,私募股权“假货”的前端融资已暂停。

一系列措施给开发商的资金带来前所未有的压力,2015年至2018年市场复苏期间的大规模集约融资也达到了还款期。因此,预计未来开发商将采取“高周转”策略,新市场进入项目的定价将更加合理,以确保现金流的安全。在市场库存偏低的情况下,年经历严格监管的热点城市和地区将轮流进入需求侧的触底或静止期。

此外,近年来,国家一直在推动大都市区战略,包括广东,香港和澳门,大湾区,长三角城市群,长江中游,成渝都市圈,以及郑州,西安,长沙和贵阳的中西部城市。 “强省会城市”和区域经济中心的情况令人欣慰。未来,这些地区和城市将成为中国经济增长的关键领域。

值得注意的是,在人口,工业,交通,公共服务和规划协调发展的背景下,这些热点城市房地产有效供给的区域也在扩大,有望成为“压载石”。为了稳定国家房地产市场。例如,今年上半年,珠江三角洲九个城市的新商品房交易面积和数量分别增长了0.9%和10.1%,增长率分别比增长率高1.0和7.6个百分点。第一季度。

国家统计局披露的数据也支持这一点。 1 - 7月,东部地区商品房销售面积3.亿平方米,同比下降4.2%,比1 - 6月份下降0.4个百分点。中部地区商品房销售面积万平方米,下降0.1%,下降幅度缩小0.4个百分点。西部地区商品房销售面积万平方米,增长2.8%,增速加快0.5个百分点。

可以看出,除了东部发达地区,随着传统产业的迁移,人口的回归,以及“新一线城市”的兴起,中国新兴的大都市区和“强省会城市”都是预计也将成为新的区域增长极。根据大都市区战略,人口向大都市区和热点城市的迁移已成为一个更加明显的趋势。基于人口资源和公共服务的逻辑,主要城市领导人以优质服务“抢劫人民”,国家积极开展房地产政策的供给侧结构性改革。

一方面,大都市区,一线和二线热点城市都在努力增加土地供应,满足流入人口的住房需求。根据克尔的统计数据,上半年一线和二线城市商业用地交易面积分别增长了20%和9%。与此同时,热点城市的土地储备增加了振兴,最近深圳,武汉,合肥等地增加了闲置土地(未批准开发商和开发商)。

另一方面,在“一个定位(无住房),两个系统(市场+保证)”的顶层设计下,国家正在积极构建“租赁和购买”,“先租,然后购买”,并合理改善住房。新系统创建了梯度住房消费模型。在城市化战略和城市消费导向型城市化的“下半年”,新的公民,外国人,没有住房的城市居民,以及基于良好生活需求的生活空间将成为需求的支柱。

同时,中国城市化住房的供给质量有待提高。例如,整套的比例,拥有独立厨房和厕所的社区和房屋的比例(安装抽水马桶),电梯和标准化的物业管理都需要改进。旧的社区改造和社区情报将有光明的前景,这将有助于保持商品房销售的强大弹性。

(作者是广东省住房政策研究中心的首席研究员)

主编:李昂